茯苓的“种子”是担孢子。茯苓的生活史是指由担孢子萌发开始到产生新的担孢子的全过程。茯苓担孢子萌发后，就形成茯苓菌丝体，在茯苓的工业化栽培过程中，通常采用的“种子”是茯苓的菌丝体，简称“菌种”。
“茯苓的菌丝体在外观上呈白色绒毛状”。茯苓菌丝的生长温度为10～35℃。低于10℃，茯苓菌丝基本停止生长，高于35℃，茯苓菌丝容易衰老或死亡。
茯苓菌丝最适宜在中性或略显酸性的环境中生长，即PH4-7。
当茯苓菌丝附着在培养基或培养料(如料筒)上生长，吸收培养基或培养料中的养分，并自身积累了足够的养分，茯苓菌丝便达到了生理成熟，由白色转变成棕红色；遇到其生长环境发生变化(如湿度由湿变干，温度由高变低)时，茯苓菌丝便紧密地缠结在一起，形成菌核俗称结苓，初始形成的菌核，只有大拇指头大。
幼嫩的茯苓菌核表面呈黄褐色，外皮称茯苓皮，皮内部分为白色，统称茯苓肉。幼嫩的茯苓表面常有裂痕(裂口)，呈“V”字型，可以清晰地看见白色的苓肉，并还看见乳状液汁渗出。这是茯苓菌核生长旺盛的标志。
随着茯苓菌核在土壤中不断地生长发育，生长在料筒下部的菌核，会将料筒“顶”起，使砾土出现裂缝；生长在料筒上部的菌核都会露出土面，这种现象，群众称之为“冒风”。在这情况下，就要注意覆土，以防烂苓。
菌核生长最适宜的温度为24-26℃，空气相对湿度为70%-85%。
当土温低于13℃，茯苓菌核停止生长；高于30℃，茯苓菌核生长缓慢。但都不会死亡。
随着茯苓菌核不断吸收培养料(基)中的养分，会逐步膨大，苓皮颜色变成黑褐色，裂痕愈合，这表明菌核就已发育成熟。长成了我们所需要的茯苓。成熟的茯苓还会再释放担孢子。一般海拔在350m以上的地带都可栽培茯苓。
